Право собственности на недвижимость: что важно знать о регистрации и основаниях

Что такое право собственности?

Право собственности подтверждает, что вы владеете объектом недвижимости и можете распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству, менять жильцов. Это также дает возможность подать в суд, если кто-то пытается ограничить доступ к объекту или его отобрать. Официально право собственности называют "титулом", и оно подтверждается правоустанавливающим документом. Подробности о типах таких документов разберем ниже. Основные правила регулируются Гражданским кодексом РФ, Раздел II.

Зачем регистрировать право собственности?

Главное, что дает регистрация права собственности, — это возможность законно распоряжаться недвижимостью. Без зарегистрированного права собственника жилье можно изъять для государственных нужд, и даже прописка или долгий срок проживания в квартире не защитят от этого. Кроме того, за отсутствие регистрации можно получить административный штраф, согласно ст. 19.21 КоАП РФ:

• для физических лиц — от 1 500 до 2 000 рублей;
• для должностных лиц — от 3 000 до 4 000 рублей;
• для юридических лиц — от 30 000 до 40 000 рублей.

Виды права собственности на недвижимость

1. Государственная собственность. Недвижимость принадлежит государству и может быть использована только для общественных нужд. Она делится на федеральную и региональную собственность. Объекты федеральной собственности принадлежат всей стране, а собственность субъектов РФ — отдельным регионам.
2. Муниципальная собственность. В этом случае недвижимость принадлежит местным органам самоуправления, таким как городская дума. Право муниципальной собственности регулируется ст. 215 ГК РФ.
3. Частная собственность. Принадлежит конкретному человеку или организации и может быть индивидуальной, корпоративной, кооперативной или акционерной. Например, помещение в индивидуальной собственности принадлежит конкретному человеку, а в акционерной — совладельцам компании-застройщика. Право на частную собственность регулируется ст. 35 Конституции РФ.

Как оформить право собственности?

Право собственности бывает двух типов: первоначальное и производное (вторичное). Оба равны по юридической силе, но отличаются тем, что первоначальное оформляется для первого владельца, а производное — при передаче прав от одного собственника к другому.

Для оформления нужно подать заявление на регистрацию в Росреестр, через МФЦ или электронный портал. Также возможна регистрация через риелторов и банки. Требуемые документы обычно включают:

• паспорта участников сделки;
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования и др.);
• квитанцию об оплате госпошлины.

При электронной регистрации документы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). После подачи заявления Росреестр проверяет документы и регистрирует право собственности.

Основания для приобретения права собственности

Первоначальное право

1. Самостоятельное строительство. Если объект построен самостоятельно, его сначала нужно поставить на кадастровый учет. Хотя регистрация в ЕГРН не обязательна, без нее невозможно осуществлять сделки с недвижимостью. Важно учитывать назначение земли — например, на садовых участках строительство запрещено.
2. Приобретательная давность. Согласно ст. 234 ГК РФ, человек может оформить право собственности, если добросовестно и открыто владел недвижимостью в течение 15 лет, и законный владелец отсутствует. Для оформления необходимо доказать фактическое владение, например, платежными квитанциями. По истечении срока владелец может обратиться в суд и, при положительном решении, зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Вторичные основания

1. Передача по сделке. Включает куплю-продажу, обмен или дарение. Договор подтверждает сделку, но право собственности официально закрепляется Росреестром после регистрации. Выписка из ЕГРН — единственное официальное подтверждение права собственности.
2. Наследование. Переход недвижимости по закону или завещанию возможен только для частной собственности. Чтобы оформить наследство, необходимо получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса и затем подать заявление на регистрацию в Росреестр.
3. Реорганизация юридического лица. При слиянии, присоединении, разделении или преобразовании компании право собственности переходит к новым юрлицам. Этот процесс регулируется ст. 57 ГК РФ и требует подачи заявления в Росреестр.